¿Cómo funciona la tasación de un local comercial?

Generalmente la valoración de los locales comerciales sigue la misma línea que la de los inmuebles dedicados a viviendas. Cada valoración es realizada por un tasador homologado. En el caso de un local comercial, su tamaño, estado actual y situación geográfica son características que influencian muchísimo al resultado final de la valoración. Tras la solicitud […]

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Última modificación: 7 mayo 2021

Generalmente la valoración de los locales comerciales sigue la misma línea que la de los inmuebles dedicados a viviendas. Cada valoración es realizada por un tasador homologado. En el caso de un local comercial, su tamaño, estado actual y situación geográfica son características que influencian muchísimo al resultado final de la valoración.

Tras la solicitud de un presupuesto y su oportuno estudio, se registra información sobre el inmueble para su posterior petición de una nota simple al registro. Para la tasación de cualquier local, recinto o establecimiento es necesaria la visita de un técnico, es decir, un arquitecto o arquitecto técnico.

En la vista, el técnico se ocupará de recoger una serie de datos necesarios para poder realizar la próxima tasación, tomará medidas y hará fotografías para la creación de un plano que respalde la valoración final del local. A su vez, el técnico revisará el estado del inmueble, los materiales de construcción, el estado de conversación, la equipación que posee etc., …

¿Cuánto vale un local comercial?

La metodología más sencilla para poder obtener una aproximación del precio de venta de un local será preferentemente el Método de Comparación con otros inmuebles similares de los cuales conocemos su valor. Este proceso consiste en localizar varios locales en venta en la misma zona, a los que llamaremos “testigos”, comparando los precios que tienen por metro cuadrado.

Para poder realizar la valoración siguiendo este método, como mínimo tienen que existir seis locales o muestras comparables de la misma naturaleza, con antigüedades similares. Como hemos comentado anteriormente, el resultado que obtengamos será una mera aproximación del valor real, el precio que se paga en la misma calle o zona no es la única variable que se debe tener en cuenta en la valoración del precio final de un local comercial. Lo ideal sería conocer su valor de venta final, pues la diferencia entre el precio de venta que ofrezca una inmobiliaria o un portal inmobiliario puede ser muy distinto al valor final de la transacción. De todas formas, generalmente esto no es posible y a veces se utilizan factores correctores para asumir esta diferencia.

Otro factor fundamental es la fecha de construcción del inmueble. Los edificios disponen de una vida útil, cuyo valor aumenta cuanto más moderno o reciente sea el edificio en el que se sitúa. Podemos aumentar el valor mediante una reforma del local en su totalidad, pero esta no equivaldrá a estar en un edificio nuevo.

Una vez, hemos obtenido estos datos: superficie del local, precio medio del metro cuadrado de la zona, año de construcción del edificio y año de la última gran reforma podemos realizar una primera aproximación al valor del local. Por consiguiente, con los datos reflejados podremos obtener un primer acercamiento del precio del local. Estas variables serán las que se tengan en cuenta en las valoraciones online. Asimismo, es el método que usan la mayoría de las inmobiliarias cuando ofrecen una valoración para poner a la venta o en alquiler un inmueble. La diferencia es que una inmobiliaria que esté familiarizada con la zona puede hacerte una valoración mucho más exacta, aunque no en su metodología, pero sí en su resultado final, esto sucede debido a su experiencia de campo.

¿Por qué necesito la tasación de un arquitecto?

El principal objetivo de un local comercial es colocar un negocio. Hemos hablado de que la situación y la localización son dos factores muy decisivos: que el acceso sea más o menos transitable, que la calle sea más o menos céntrica, etc. Las inmobiliarias, los portales de venta online de viviendas, y cualquier simulador de tasación de locales comerciales, los tienen en consideración.

También hay que tener en cuenta si el local del que hablamos es un bajo o una planta baja, a pie de calle, o se ubica en un piso, si está dentro de un centro comercial o forma parte de una galería comercial. Por ejemplo, el valor de un local bien situado cerca de un acceso principal será más valioso que uno que se ubique en la calle más céntrica de la ciudad.


Sin embargo, el factor más importante y que muy poca gente tiene en cuenta es la potencialidad del local para generar un beneficio en un futuro próximo. Previamente, hemos mencionado que la finalidad de un local es poder situar un negocio. Por ese motivo, no todos los negocios encajan en los mismos inmuebles. El primer paso es contemplar el planteamiento urbanístico propuesto por el ayuntamiento y conocer el mayor y mejor uso que se le podría dar a ese local, viendo si realmente es un objetivo factible en práctica.

Por otro lado, hay que considerar qué actividades podrían realizarse en el local realizando las menores obras posibles. Hay actividades, generalmente las relacionadas con el sector hostelero y las que impliquen aglomeraciones de un cierto número de personas, que tienen unos requerimientos en materia de accesibilidad, protección contra incendios, aislamiento acústico, etc. que son muy costosos. En el caso de que el local continuara con la misma actividad y se conservara la licencia, el local tendría un valor mucho más alto durante el período que se conserve la misma, tiempo que varía entre seis meses o un año, según el ayuntamiento.

Habitualmente, las actividades inocuas pagarán menos por los locales que las clasificadas, puesto que necesitarán menos requerimientos. Pero prácticamente ningún local se librará de tener que llevar a cabo algunas reformas para poder cambiar de actividad. Si, por casualidad, el local a tasar ya tiene estas limitaciones resueltas, su valoración será mayor, ya que ofrecerá una mayor flexibilidad a la hora de cambiar de actividad.